摘要：
    经济适用房政策是政府为了解决低收入户住房问题推行的房地产开发政策，但是，目前出现经济适用房政策并非使低收入户得到实惠，政策效应错位或失调，以至于出现怀疑和取消经济实适用房政策的声音，本文从经济适用房政策实施的条件分析入手，提出坚持经济适用房政策的立场和措施建议。  

关键词：经济实用房 政策 中低收入户  

    最近，某省会城市据说将取消经济适用房政策，主要的理由是：经济适用房并没有到确实需要这类住房的居民手中，而房地产开发商却因为享受了经济适用房的优惠政策赚得盆满钵涨。政策目标未能实现，反而让开发商钻了空子，部分城市居民住房难的问题未得到有效解决，城市国有土地的收益受到损失。
    经济适用房政策的出台，本来的用意是在国家城镇住房制度改革的进程中，让一些收入水平低的居民以较低的价格购买住房，既顺应了国家住房制度的改革潮流，又解决了自己实际的住房困难。
    这一政策的实施，需要这样几种条件：
    一是房价应当低于正常的商品房价，比如北京，在相同地段的商品房价已经超过7000元/平方米，而经济适用房的价格，有关部门规定在3000元~4500元/平方米，远低于正常的商品房价，于是出现排队抢购的现象。一般说来，经济适用房的价格大约相当于同城的正常商品房价格的2/3或3/4左右。
    二是应当确定享有购买经济适用房权益的居民资格，这应当是具有城市常住户口的居民，年收入水平属于中低收入户，在北京，有权购买经济适用房的是家庭年收入在6万元以下的常住居民。按照国际标准，住房价格大致为家庭全年收入的5倍，如果该家庭采用按揭方式购买，那么，在15年内付清全部款项应当没有问题。按照合肥市的居民收入水平，年收入在2万元左右，大致属于中低收入户，那么，房价在10万元左右比较合理，按照经济适用房价在1200元/平方米，可以购买80平方米一套，目前城市家庭结构的主要类型是三口之家，对于工薪阶层来说，这样的住房面积，可以明显改善住房条件，满足居住基本要求。
    三是对经济适用房的建设规划应当做明确具体规定，尽量不占用市场地价很高且升值很快的黄金地段，在建筑设计方面力求精简实用，降低造价，一方面使城区国有土地稀缺资源的价值尽可能通过市场竞争充分实现，另一方面，也减少低收入户购房的经济负担。
    四是给予开发商应有的开发利润保障，同时管制其追求暴利的行为。开发商是根据市场价值规律，通过机会成本和预期收益的理性比较，来选择开发项目的。在政府限制经济适用房价格的情况下，开发商的预期利润目标未必能够实现，也就不愿意参与经济适用房项目开发建设，就会使经济适用房的供给受到影响。当地政府要动员开发商参加经济适用房开发建设，主要采取的政策大致是土地使用权价格低于市场竞争价格，有关税费征收标准低于商品房开发项目的标准，减免有关税费，银行房地产开发贷款适用优惠利率（政府财政专用资金贴息）或是在承揽经济适用房开发项目的同时，在商品房开发项目招投标上给予优先权或配给相应比例的商品房开发面积等等。同时，为了防止开发商追逐暴利，应当对经济适用房的开发成本、销售价格和利润水平进行审计监督，对一味抬高销售价格或通过偷工减料、不合理地降低成本坚决纠正，严肃处理。
    五是提供适当的抵押担保。低收入户经济收入来源不稳定，储蓄积累能力弱，往往选择较长期限分期付款方式，信用度差，银行为了规避风险，提供购房贷款的条件相对更为苛刻，使得低收入户借贷无门，很难形成实际的购买能力，对价格已经相对便宜的经济适用房的有效需求仍然不足。开发商从经济利益考虑，也希望购房者一次性付清全部款项，尽快收回投资，降低信贷风险，加快资金周转。因此，需要为低收入户提供切实的贷款保障，由地方政府财政、房地产等部门建立对低收入户购买经济适用房的信贷担保基金，由银行与保险公司建立经济适用房消费信贷保险机制。
    经济适用房的开发，实际上是多方利益冲突和协调的产物，至少牵涉三方面的利益。
    首先，政府作为特殊的利益主体，在其政策目标选择中面临着利益冲突。一方面，为体现城市的社会稳定和社会公平，需要解决中低收入户居民的住房困难问题，就要在稀缺而宝贵的城市土地资源中划出一定份额，安排经济适用房开发项目；另一方面，要吸引开发商投资，保障开发商的合理收益水平，政府又得降低土地出让价格，给予税费减免优惠待遇，因此就减少了政府财政收入。在城市建设历史欠帐较多、城市改造建设急待进行而资金紧缺、捉襟见肘的情况下，从提高城市有限土地资源的经济效益出发，放开房地产市场，完全按照竞争机制确定房屋价格，就可以不考虑经济适用房政策。进一步说，如果考虑到城市住房制度改革的属地原则确定了当地政府的决策地位，同时对原来的体制交叉等遗留问题采取“谁的孩子谁带走”的做法，地方政府采取了经济适用房政策，直接减少的是自己的财政收入，而体现的效益却可能使本来自己不负担的居民受益（比如省会城市中有中央、省直单位的职工），所谓社会效益相对于经济效益而言就更显得虚无飘渺、苍白无力了。
    其次，开发商是市场主体，按照价值规律从事房地产开发项目，必然追求利润最大化。如果完全按照政府对经济适用房的限制价格进行生产和销售，同时政府的相关配套优惠政策又不能完全落实到位（在目前政府政令不一、职能交叉的管理体制下这种情况是大量存在的），房地产开放商的预期利润目标就不能实现。开发商要么公开表示不合作的态度，拒绝参与经济适用房项目建设，要么阳奉阴违，偷工减料，虚浮成本，变相涨价，甚至在政府监管不严的情况下，干脆把拿来的经济适用房开发用地，转为商品房开发项目经营，这样中低收入户的住房困难问题并没有得到有效缓解。
    再次，中低收入户在有限收入的条件下，希望通过支付较低的购房价格解决目前住房拥挤、设施条件差的问题，如果房价不断上升，超出了他们的实际支付能力，同时政府对购房资格又不做限制或审查不严，使具有较强购买力的居民抢购到经济适用房，甚至在有些地方城市，为了消化前些年房地产热造成的住房积压问题，在购买经济适用房的资格方面，对是否是本地常住户口、以及购买套数等不做限制，结果，“富人”占了“穷人”的经济适用房，自己不住，对外出租，这就根本背离了经济适用房政策的初衷，伤害了中低收入户的权益。
    政策的出台、实施及其效力，主要取决于地方政府的态度、决心和管理能力。住房问题相对于城市居民失业、最低生活保障问题而言，对政府的压力较轻，从狭隘、短期、直线的角度思考问题，经济适用房政策的出台和实行，往往会觉得得不偿失，至少收益不显著，所以，经济适用房政策怎样推行，既不是雪中送炭的当务之急，又没有唾手可得的眼前利益，这就会动摇政府决策以及贯彻落实的决心。况且，直接采取市场竞争机制，在城市基准地价的基础上，让开发商对城市土地资源放开竞争，充分实现土地的市场价值，既能坐收较高的土地收益，又能减少在经济适用房建设用地价格核算、调整优惠政策、监督审查经济适用房成本价格等繁重工作负担，何乐而不为呢？但是，从长远、开放、系统的观点看问题，坚持城市经济适用房政策不仅是必须的，而且也是可行和有效的。
    首先，需要解放思想，转换思路。不能简单认为，实行经济适用房政策是政府“赔钱赚吆喝、吃力不讨好”的事情。经济适用房开发可以结合企业资产重组、置换，退二进三的区域经济结构调整，或是对居住密度高的旧城改造，使原来的工业用地或居住用地转变为黄金地段，实现较高的土地收益，将经济适用房的建设用地主要规划在地价相对较低的地段位置上，让原来地段上的居民通过拆迁，住进新居，同时减轻了购房资金不足的压力。
    其次，应当合理规划、精确测算经济适用房的开发面积以及户型、套数、结构与单元面积，保证经济适用房的供求关系基本平衡。这就需要测算在未来一定时期内对经济适用房的潜在需求进行调查研究。北京的相关资料表明，在同期住房开发总量中，经济适用房建筑面积一般在总建筑面积的10%左右，不宜过高，否则，随着居民收入增长和住房消费观念的变化，对经济适用房的需求在相对下降，可能出现供大于求的情况，使政府财政收入和开发商的预期收益有所减少。
    第三，应当确定经济适用房的成本价格，使中低收入户能够买得起，房地产开发商觉得有钱赚，低风险。中低收入户能够承受得起的经济适用房的价格，应当是中低收入户年收入的5倍为宜，如果年收入在2万元左右，房价为10万元，按每平方米1200元计算，可以购得80平方米的住房，当然，住房的建材、设施、装修档次不宜太高，只要结构合理，使用方便，经久耐用，对于中低收入户的住房条件已是明显的改善。而且，商业银行面向中低收入户提供抵押贷款，在还贷期限、贷款利率、抵押方式等方面给予适当的优惠，使中低收入户的实际购房能力提高，增加了有效需求。同时，如果政府降低土地价格，减免开发费税，房地产开发商能够有5%~10%的纯利润水平，再加上在中高档商品房开发或者土地综合开发方面得到合理的利润补偿，使得参与经济适用房开发有利可图。考虑到中低收入户的购买能力如果确实有提升，那么，经济适用房的市场销售状况应当看好。
    第四，严格规定经济适用房的购买资格。为了限制外来人口以及本市常住居民中的中高收入户购买经济适用房，使得政府的住房解困工程目标落空，应当规定只有具备本市常住户口的中低收入户才有资格购买经济适用房。因此，既要严格审查城市户口资格，对入户的时间年限要有规定，应当根据当地统计资料确定中低收入户的收入水平，对申请购房者的经济收入应有相应的证明和审查。
    第五，切实落实经济适用房的优惠政策，对开发商的经济适用房开发经营行为进行严格监督审查，保证房屋质量，控制合理成本，治理欺诈行为。对开发商积极参与经济适用房建设，按时保质保量完成项目建设，遵守政策规定，销售状况良好，消费者满意，在滚动开发、后续项目的招标、税费、信贷等方面给予进一步的支持；对在经济适用房项目建设中，偷工减料、弄虚作假、违规犯法的，剥夺房地产开发项目投标资格，取消经营资质和营业执照，直至追究法律责任。