三、  地价对房价的影响

在以上造成烂尾楼的七个主要原因中，涉及土地出让制度的有三个，目前，我国商品房价格居高不下，已超出居民收入水平所能承受的范围，从而影响整个房地产业的发展，直之造成烂尾楼的大量产生。许多人认为，房价过高是因为地价过高而造成的，因此降低房价应从降低地价着手，此观点值得商榷。

1996年，我国第一家土地收购储备机构—上海市土地发展中心建立，随后，全国200多个城市土地储备机构在全国各地纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布《关于加强国有土地资产管理的通知》，《通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，”从而确立了土地收购储备制度的合法地位。在土地收购储备的过程中，为了体现市场经济原则，确保土地使用权的公开、公平和公正，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标、拍卖方式出让，引起了很大反响。土地使用权招标、拍卖方式出让的一个直接的结果是：与协议用地相比，土地使用权的价格上升了。例如，我国某市实行土地一级储备以来，除经济适用房以外的房地产开发用地基本上全部实行地块公开拍卖的方式予以出让，地价连创新高。创造了每亩700万元的天价。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格，很多居民也把因房价过高而买不起房归咎于地价过高。面对土地拍卖制度引起的诸多争议，笔者认为：只有深入分析房价和地价的关系，与老百姓息息相关，我们在这里对房价的讨论主要限于商品房住宅价格。④

1.    房价与地价的一般关系

有些人把房价上涨直接归因于地产价格过高，进而把地价过高归咎于土地出让制度，这是一种似是而非的见解。

首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等，其中地价约占成本的1/3左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。那么，实行土地收购储备制度和土地拍卖制度的城市是否到了这个地步呢？显然不是。其他成本特别是各种规费仍占相当比重，大有下降可能。开发商获得的利润高达20%—30%（国外一般不到10%）。在这种情况下，把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地出让制度是缺乏根据的。

由以上分析可以看出，目前在我国的商品房开发中，政府所收取的土地出让金约占总开发成本的21% ，和其它市场经济国家住宅价格中土地成本的比例基本相似。

其次，在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房产价格同样如此。一个城市或一个地区的房价合理与否，不能看其绝对价格高低，而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。中国地域辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大，房地产价格水平有高有低完全是正常情况。在杭州、上海等沿海城市，每平方米2000多元的住房属于低价，在我们内地某些城市则是高价，仅根据绝对价格来议论房价高低是没有意义的。判断房产价格合理与否，关键在于住房供求是否平衡，具体要看房屋销售状况和居民实际住房改善情况，房价最终受需求约束。如果没人买，想涨价也涨不起来，这是常识。从实际土地出让制度比较好的一些城市来看，尽管房价一路攀升，但销售势头良好，并无大量积压，居民的居住条件也在不断改善。由此可见，现有房价取决于居民旺盛的有支付能力需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。